Экскурс в историю и законодательство.

В древние времена когда средний американец (с одной сиськой и одним яйцом) хотел купить дом, он шел в средний американский банк, где его уже давно знали, и если он был редиска (негр, женщина), то скрыть это было невозможно.

Американские города в основном представляют из себя деревни, где все соседи знают друг друга, ходят в гости и бухают в одном баре. Поэтому «кредитная история» это не были какие-то записи в компьютере, а вполне осязаемые отношения между людьми. Рекомендую почитать «Менялы» Артура Хейли чтобы представить себе атмосферу доисторического банка и его переход к цивилизации.

Так вот, после того как ипотека (кредит под залог) получена закладная на этот дом оставалась в этом самом банке пока кредит не выплачен или американец не окажется редиской и у него этот дом надо отобрать. В исключительно редких случаях закладная продавалась банком кому-то еще.

Так вот когда кто-то оказался редиской, в американском законодательстве написано очень четко, кто девушку кормил, тот ее и танцует. То есть, кто дал деньги и держит в руках закладную, тот и может отобрать залог (дом) в случае неуплаты по кредиту. При этом формальности в этом процессе очень строгие. Одна тетка живет в своем доме уже 28(!) лет и ничего не платит потому что ее не уведомили о передаче залоговой другому банку вовремя. Так и судится все 28 лет.

Запомним:  кто дал деньги – тот и отбирает дом за неуплату.

Ипотечная революция.

Естественно, возможности банков были ограничены теми вкладами которые те же самые американцы принесли в банк, и законодательством принятым после Великой Депрессии запрещающим банкам заниматься спекуляциями на рынке.

В 1999 году последний бастион пал, и начались продажи закладных различным инвесторам. Это вкупе со многими другими событиями вызвало спекулятивный рост и пузырь на рынке.

Шедевром рынка недвижимости стали ипотечные ценные бумаги. Понятно, что алкашам денег в долг давать нельзя, они их пропьют и долг не отдадут. Но вот если взять сто алкашей, то в каждый момент времени половина этих алкашей все-таки каким-то образом находят возможность перезанять чтобы переотдать. Это означает, что 50% нашего пула из 100 алкашей всегда приносит деньги.

Дальше следует гениальный вывод. Давайте этот пул разделим на две части. Первый пул – хороший, все деньги, которые алкашня приносит идут в первую очередь туда. Второй пул плохой – если алкаши каким-то чудом отдали больше 50% от долгов, то там деньги будут. Если нет – извините. Компенсировать потери предполагалось за счет более высоких процентных ставок и роста цен на дома.

Эти пулы резались на отдельные ценные бумаги и продавались инвесторам. Кто хотел – покупал себе хорошие, надежные бумаги. Кто-то покупал высокодоходные высокорисковые бумаги.

И чудо таки произошло. Гигантский приток денег на рынок вызвал умопомрачительный рост. Последний дворник покупал миллионный дом, через год продавал за полтора и все пулы наполнялись деньгами «и жизнь казалась вечной».

Недолго музыка играла, недолго фраер танцевал.

К 2005 году пирамида достигла насыщения пузырь перестал надуваться. В 2007 году появились первые звоночки когда алкаш и редиска вдруг в суде попросил предъявить доказательство что тот кто хочет отобрать у него дом, это тот кому он должен.

Вообще, при продаже закладной каждый раз делается нотариально заверенная запись что Вася продал Пете, Петя продал Коле, а Коля Банк оф Америка, а тот в свою очередь пенсионному фонду. Вот это все нотариально оформляется. Если где-то произошла накладка, происходит жопа. Нет, не так: ЖОПА. Прерванная цепочка записей означает что текущий владелец дома никому ничего не должен. Может, не совсем честно, но закон есть закон.

Теперь вернемся к нашим алкашам. Мы поделили алкашей пополам, и продали их долги. Петя купил хорошие бумаги, а Коля рисковые. И тут алкаш Билли перестал платить. Мы знаем как распределяются проценты по долгам, но как распределить деньги от продажи залога? На один и тот же дом дал и Петя, и Коля, а по закону так не бывает. Мало того, в закладной их имена вообще не стоят. Так что Билли может послать с чистой совестью их обоих и бухать дальше. В своем доме.

Это звучит смешно и абсолютно неправдоподобно, но факт остается фактом. Все эти банки с целыми отделами занимающимися аналитикой, тучи экономистов и юристов просто наплевали на нормальное оформление бумаг. Если бы они оформляли бумаги это заняло бы вечность, а поскольку деньги были чужие, какая разница? Пусть они там с этими алкашами разбираются.

На самом деле была создана электронная система регистрации (MERS), в которой можно отследить кто владеет каким домом, в каком транше чьи деньги, но эта система не является юридически признаной. В суд с этим не пойдешь. Сейчас идет бодание в Конгрессе чтобы эту систему узаконить задним числом, но я не уверен что это пройдет.

Кто крайний? Я за вами.

Что самое интересное, проблема почти себя не проявляла до этого года. Единственное логичное объяснение этому что когда банковская система рухнула было заключено картельное соглашение между крупными банками для предотвращения спирали на рынке недвижимости. Банки договорились не отбирать и не выставлять на рынок дома до окончания рецессии. Фед в свою очередь поддержал этот договор деньгами.

Тут еще одна интересная подробность связанная с этими ценными бумагами. Банк обслуживающий эти бумаги еще и обязан обеспечивать доход по ним. Если алкаш недоплатил по этом бумагам, то обслуживающий банк вынужден компенсировать пока не отберет дом у алкаша. После этого обязательства банка заканчиваются. То есть банк кровно заинтересован как можно быстрее отобрать, но в течении трех лет никто не шевелился.

Теперь, когда о конце рецессии объявлено окончательно банки ринулись наверстывать упущенное и сбрасывать дома алкашей на рынок. Тут-то и всплыла проблема с оформлением.

Банки начали отбирать дома но получили в ответ волну отказов по формальному поводу. Тут же появились конторы, занимающиеся «восстановлением документов». Банки за символическую плату получали липовые документы и шли с ними в суд. Но эта схема не прошла из-за бардака в банках достигшего эпических масштабов. Вместе с алкашами дома попытались отобрать у вполне нормальных людей, и прокуроры штатов быстро эти лавочки прижали.

Вася и Петя в конце-концов просекли засаду и начали требовать у банков вернуть им деньги. Поскольку покупали они супернадежные бумаги, а закладные алкашей таковыми ну никак не могут быть признаны, налицо мошенничество и обман клиента. В таких случаях банки вынуждены весь этот мусор выкупать назад. Уже были преценденты на серьезные суммы с Банк оф Америка и ФанниМэй.

Что день грядущий нам готовит?

Все подозревали что крупные американские банки банкроты, но никто не представлял такого бардака. Мошенничество и принцип «завтра хоть потоп..» к этому самому потопу привели. Руководство банков и корпораций в-основном наемные работники, и им абсолютно пофиг что будет с компанией через десять лет. Через десять лет их там уже не будет. Главное, сорвать премии и опционы сегодня, а что будет потом пусть разбираются другие.

Теперь американская верхушка зажав носы пытается от всего этого отвернуться. Один раз банки уже вытащили из ямы, но второй раз этого делать не очень хочется. Но отвернуться не получится, речь идет о возможных триллионных дырах.

Даже если алкаш не возражает (а в большинстве случаев это именно так) против того чтобы у него отобрали дом за неуплату, то новый владелец все равно может получить сюрприз когда алкаш проспится и придет в суд за СВОИМ домом с уже адвокатом. И новый владелец будет вынужден дом отдать алкашу, и судиться с банком.

Поэтому без какого-то урегулирования этого вопроса обойтись не может. Скорее всего примут в конце концов закон на который Обама наложил вето, купят Верховный суд и позволят банкам отбирать дома и продавать без подводных камней.

Но чего у банков нет так это времени. Фед будет вынужден либо банкротить большие банки, а это страшно, вспомним Леман, либо заливать их опять деньгами, но тут тоже сильное сопротивление.

Но ничего не делать нельзя, поэтому в ближайшие месяцы будет какая-то активность по расшивке долгов. При любом варианте количество денег на рынке будет сжиматься и вторая волна уже на подходе. У банков своих забот хватает, не до выдачи кредитов. Если только не будет каких-то совсем радикальных действий типа национализации плохих банков со всеми их долгами. Но это маловероятно.

Источник: softoroom.net